作者 黄瑜 中指研究院常务副院长
黄瑜
2023年，中国房地产供需两端政策不断优化，行业持续探索新发展模式，根据中指研究院监测，全年各地出台政策超670条，核心城市政策效果显现，但全国房地产市场调整态势未改，整体仍处于筑底阶段。
价格方面，新房价格波动调整、二手房价格持续下跌，2023年，百城新建住宅价格累计上涨0.27%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，年内有5个月房价环比下跌。百城二手住宅价格累计下跌3.53%，至2023年12月，已连续20个月环比下跌，连续7个月环比下跌的城市数量超90个，二手房价格呈现普跌状态。
销售方面，全国及重点城市新房销售规模继续下行。根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积10.1亿平米，同比下降8.0%，商品房销售额10.5万亿，同比下降5.2%，市场延续回落态势。其中，现房销售面积同比增长17.4%，明显好于期房。根据中指研究院数据，2023年，重点100城商品住宅销售面积同比下降约6%，年末市场下行压力仍较大。
土地市场方面，整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降。2023年，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降22.4%、23.1%，绝对规模均是近十年最低水平。优质地块成交规模增加，带动成交楼面均价结构性上涨，年底多个城市取消地价上限，优质地块竞拍热度提升，土地市场分化加剧。
从企业端来看，房企销售业绩继续下滑，企业资金面依然承压，行业持续出清。2023年，TOP100房企销售总额同比下降17.3%，房地产企业债券融资总额同比下降7%左右，房企整体资金面依然承压。
展望2024年，从政策趋势上看，预计供需两端政策均有发力空间。需求端，未来一线城市有望因区、因需施策，适度放开限购，核心二线城市或全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；另外，“三大工程”建设或是2024年政策发力主要方向，相关政策有望加速落地。
从市场趋势来看，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。供给端，开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额或同比下降6.1%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额或与2023年基本持平。
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